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Cariciv, al via la rinegoziazione della ‘‘rata sociale’’ dei mutui

Le nuove condizioni scatteranno dal 2009. Inviate oltre 500 lettere ai clienti interessati. Il presidente Massimo Ferri: «In filiale un aiuto per decidere se aderire»

CIVITAVECCHIA - Anche il gruppo Intesa San Paolo, di cui oggi fa parte la Cassa di Risparmio di Civitavecchia, aderisce alla convenzione stipulata da Abi e Ministero dell’Economia sulla cosiddetta rata sociale dei mutui sulla casa. In questi giorni sono partite le lettere dirette a circa 500 clienti della Cariciv, che potrebbero essere interessati ad aderire. In sostanza, chi ha contratto prima del 29 maggio scorso un mutuo a tasso variabile, può rinegoziarlo fissando una nuova rata, più bassa, calcolata sulla media dei tassi del 2006. La differenza fra la rata calcolata secondo il vecchio piano di ammortamento e quella rinegoziata confluirà a partire dal 2009 su un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso Irs a 10 anni (attualmente il 4,76%) aumentabile fino allo 0,5 per cento. A chi conviene aderire? «E’ una scelta personale - afferma il presidente della Cariciv, professor Massimo Ferri -. La casistica è ampia, molto dipende da quanto il mutuo incide sul reddito di ciascuno, ma sicuramente parecchie famiglie avranno convenienza ad aderire, ritrovandosi, da gennaio 2009, con una rata notevolmente più bassa rispetto a quella attuale. La Cariciv anche in questo modo cerca di giocare un ruolo ‘‘sociale’’ per il territorio, un aspetto che sta particolarmente a cuore al nostro socio locale, la Fondazione». «In ogni caso - afferma il responsabile commerciale della Cariciv, Massimo Forni - invitiamo i clienti a recarsi presso la propria filiale, dove insieme al personale della banca potranno studiare la propria posizione, decidendo quale sia la decisione più conveniente. Certo è che nel 2006, per offrire un dato di riferimento, la media del tasso Euribor a 1 mese si è attesta intorno al 3%, mentre oggi ha superato il 5%». Sulla bilancia, ogni mutuatario dovrà contrapporre il beneficio immediato di un abbassamento dell’esborso mensile (o trimestrale) al rischio di allungamento della durata originaria e aumento dell’onere complessivo del finanziamento.
La scelta ruota attorno a una serie di fattori soggettivi, fra i quali quelli più importanti sono la situazione finanziaria della famiglia e la durata residua del mutuo contratto. Ragionando in termini generali – come si può osservare nelle tabelle in basso – la possibilità di abbassare la rata è elevata per i mutui contratti di recente e scende notevolmente per i prestiti più datati. La Convenzione appare utile soprattutto per tutti quei mutui che non hanno raggiunto la metà del piano di rimborso.

 

Quattro esempi di calcolo della nuova rata

 

Il Sole 24 Ore ha elaborato quattro differenti simulazioni, casi concreti che possono avvicinarsi alla situazione di ogni singolo risparmiatore e orientarlo alla decisione. Ragionando in termini generali – come si può osservare nelle tabelle in basso – la possibilità di abbassare la rata è elevata per i mutui contratti di recente e scende notevolmente per i prestiti più datati: si va da una riduzione del 15,7% del quarto esempio (finanziamento acceso nel 2006) al 5,3% del primo caso (2000). Un esempio, quest’ultimo, sintomatico di come la Convenzione sia in fondo poco utile per tutti quei mutui che hanno raggiunto o superato la metà del piano di rimborso.
Il rischio, in generale, è poi quello del maggior onere complessivo e dell’allungamento del prestito a cui si va incontro, un effetto negativo che cresce per i mutui recenti e con il piano di ammortamento più lungo. Ipotizzando un andamento dei tassi futuri che ripeta gli alti e bassi visti in questi ultimi tre anni, il prestito da 80mila euro a 15 anni contratto nel 2000 risulterà infatti più costoso di soli 151 euro rispetto all’originale e si allunga di due mesi. Chi invece ha sottoscritto nel 2006 un mutuo da 130mila euro a 25 anni e volesse avvalersi della Convenzione subirà un aggravio aggiuntivo di ben 21.458 euro (4,5% in più del mutuo di partenza) e dovrà continuare a versare le rate per 32 mesi oltre la scadenza originaria.
In questi casi sarà presumibilmente la situazione finanziaria della famiglia a far pendere da una delle due parti l’ago della bilancia. Per chi trova difficoltà nell’onorare i pagamenti mensili, la rinegoziazione potrebbe essere l’unica alternativa possibile, come dimostrano gli ultimi due esempi. Nel caso del dipendente con coniuge a carico che ha acceso nel 2004 un mutuo ventennale da 120mila euro, il rapporto fra il valore della rata attuale (855 euro) e il reddito disponibile (2mila euro) risulta ben oltre la soglia del 30% individuata dalle banche per distinguere le situazioni a rischio: ridurla di 100 euro sarebbe quindi particolarmente utile, anche a costo di rendere il mutuo più costoso alla lunga.
Lo stesso discorso vale, a maggior ragione, per il lavoratore single che ha contratto un mutuo da 130mila euro a 25 anni nel gennaio 2006, che dalla diminuzione dei pagamenti da 828 a 698 euro potrebbe trarre una significativa boccata d’ossigeno. Chi non incontra ancora difficoltà nel far fronte alla rata – è il caso dei primi due esempi, dove il rapporto rata/reddito disponibile resta sotto il 30% – potrebbe invece trovare più conveniente le vie della rinegoziazione, surroga e sostituzione rilanciate a suo tempo dal decreto Bersani.

 

DOMANDE E RISPOSTE

 

1. Chi potrà accedere alla rinegoziazione? - Tutti coloro che hanno acceso un mutuo a tasso variabile per acquisto, costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale.

2. Da quando si potrà rinegoziare? - Sostanzialmente nell’ultimo quadrimestre del 2008 dopo che le banche avranno formulato ai clienti le proposte di rinegoziazione. La convenzione interesserà le rate in scadenza dopo il 1° gennaio 2009.

3. Perché bloccare la rata al 2006? - Il 2006 è un anno significativo perché prima di quell’anno i tassi erano su un livello strutturalmente basso; inoltre, partendo dal 2006, non c’è un allungamento eccessivo del periodo di rimborso. Il 2006 rappresenta la media dei tassi addirittura inferiore alla media del periodo che va dal 1999 al 2005, prima quindi dei rialzi della Bce.

4. Che cosa succede alla rinegoziazione se poi i tassi salgono?- Se i tassi aumentano, crescerà la differenza tra la rata originaria e quella della rata rinegoziata, e la differenza sarà addebitata sul conto di finanziamento accessorio. In caso di discesa dei tassi il risparmio sarà portato a decremento del conto di finanziamento accessorio che potrebbe di conseguenza azzerarsi. Da quel momento se i tassi continueranno a scendere, si potrà ridurre l’importo.

5. Le banche guadagneranno dalla rinegoziazione? - Le banche assicurano di no. Ad esempio, per un mutuo da 80mila euro e una durata residua di 20 anni, grazie alla rinegoziazione le rate saranno più leggere in un anno di 850 euro, secondo quanto calcolato dalle banche. Il conto di finanziamento che sarà acceso e che si baserà sulla differenza tra vecchia e nuova rata è senza costi e il cliente lo rimborserà eventualmente dopo aver finito il mutuo originario.

6. La tenuta del conto sarà gratuita o ci saranno dei costi? - Il conto di finanziamento accessorio non avrà alcun costo per i clienti.

7. Il conto sarà considerato quota capitale o quota capitale e interessi? - E’ una quota parte di un debito non estinto e quindi a tutti gli effetti un nuovo finanziamento.

8. Chi pagherà il notaio? - Non è necessario l’intervento del notaio trattandosi di una rinegoziazione ed essendo prevista la continuità dell’ipoteca a garanzia del debito.

9. L’ipoteca si considera estinta quando si conclude il piano di ammortamento iniziale o sarà estesa per tenere conto del prolungamento? - L’ipoteca dipende dalla durata del debito, quindi la garanzia continua ad assistere il rimborso del debito.

10. Con questo provvedimento non c’è il rischio di ostacolare la portabilità? - Questa misura aumenta la tipologia degli strumenti a disposizione del cliente per ridurre l’importo della rata. La portabilità è una soluzione che mantiene intatta la sua valenza.

(28 Ago 2008 - Ore 20:26)

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