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Inquilino moroso: riflessi Iva e Irpef

IL PUNTO FISCALE. A cura dell’Ordine dei Commercialisti di Civitavecchia

Uno dei meccanismi più perversi da un punto di vista tributario, interessa la tassazione del reddito fondiario che si genera da un immobile locato, qualora l’inquilino risulti moroso.
Immobili a uso abitativo concessi da persone fisiche - L’art. 8 della L. n. 431/98 afferma che i canoni di locazione di immobili a uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In questo caso va comunque dichiarata la rendita catastale (quadro RB di Unico PF 2013 o B del 730/2013). Il comma 5 dello stesso art. 8, modificando l’art. 26 del Tuir, ha disposto che le eventuali imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare (fruibili nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo). Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario liquidare di nuovo la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi, al fine di calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti. Il meccanismo quindi è abbastanza complesso e ingiusto, dato che considerati i tempi di svolgimento del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, un contribuente si trova comunque ad anticipare delle imposte su canoni non percepiti. Non solo, ma tale possibilità viene riconosciuta soltanto nell’ipotesi di contratti di locazione di immobili a uso abitativo, quindi, per immobili appartenenti alla categoria catastale “A” (A/10 escluso). Se, quindi, oggetto del contratto è, ad esempio, un deposito o un negozio, la norma di favore non trova applicazione. Di conseguenza, i canoni non percepiti relativi ad immobili a uso non abitativo, continuano a essere dichiarati indipendentemente dalla loro percezione o meno. Nel caso di un contratto di locazione riferito oltre che all’abitazione anche alle sue pertinenze (es. garage, cantina, ecc.), provviste di autonoma rendita, una soluzione certa non esiste; sembra abbastanza logico estendere la non tassabilità dei canoni anche alle quote relative alle pertinenze. Poi, l’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni, per i quali si è usufruito del credito d’imposta, comporta l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria), il maggior reddito imponibile rideterminato.
I controlli dell’Amministrazione finanziaria - Lo strumento che l’Amministrazione Finanziaria utilizza per verificare se sia stato dichiarato o meno il canone risultante dal contratto di locazione, è quello dell’accertamento parziale (art. 41-bis del D.P.R. n. 600/1973): attraverso una procedura automatizzata, vengono incrociati i dati risultanti dai contratti di locazione registrati presso l’ufficio del registro con quelli dichiarati dal contribuente nel quadro RB di Unico (o B del 730). Se le somme non corrispondono il contribuente si vede recapitare un avviso di accertamento parziale nel quale sono indicate, oltre alle maggiori imposte dovute, anche le sanzioni applicate. A nulla rileva, dunque, il fatto che nel 2012 il conduttore non abbia pagato i canoni risultanti dal contratto di locazione e, conseguentemente, il proprietario abbia assoggettato a tassazione l’immobile secondo le regole catastali.
Immobili concessi da soggetti IVA - Se è un imprenditore che concede in locazione un immobile ed emette quindi fattura per tale prestazione, come deve comportarsi nel caso si trovi dinanzi a un inquilino moroso? A fronte di fatture emesse con Iva per canoni di locazione non pagati, a seguito di decreto ingiuntivo e sentenza di sfratto, può emettere nota credito? Per le locazioni, vere e proprie prestazioni di servizi, il momento impositivo ai fini IVA coincide con l’incasso del corrispettivo, per cui in caso di morosità il locatore non è tenuto ad emettere fattura. Se invece è stata effettuata una pre-fatturazione (la fattura è stata emessa prima del pagamento del canone), in base all’art. 26 del D.P.R. 633/1972, è consentita l’emissione di note di variazione in diminuzione senza limitazione temporale solo in conseguenza di dichiarazione di nullità, annullamento, revoca, risoluzione, rescissione e simili o per mancato pagamento in tutto o in parte a causa di procedure concorsuali o esecutive rimaste infruttuose. Dato che il contratto di locazione è da considerare risolto solo con lo sfratto convalidato dal giudice, per l’emissione della nota di credito, è necessario che sia stata avviata una procedura esecutiva (azione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.) e la stessa sia andata infruttuosa.
A cura del Consiglio ODCEC di Civitavecchia in collaborazione con Fiscal Focus
Il Presidente Professor Massimo Ferri

(04 May 2013 - Ore 21:21)

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